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263 病例二 精神分裂138（第1页）

1、房地产行业的发展阶段；

首先，要明白一点，人类历史上的任何活动都有其时代背景，也就是说特定的事件只会在特定的历史条件下才会发生，一旦过了这个村，就没这个店了，房地产这个行业也是如此。

那房地产这个行业是怎么突然一下子发展起来的呢？最开始新中国刚刚开始成立的时候，因为刚经过战争，基础设施都被摧毁的差不多了，所以是没几个大城市的，就算是城市，规模也非常小，而且东西南北分布很不平衡，当时的北京上海二环里面才算是城里，城里的人住的也都是棚户，生活条件非常差。

后来国家提出了城市化的战略，因为原来中国是个农业大国，而经济科技要发展，必须要工业化，要建设基础设施，那就必须要大量的人口，于是首先就要让农民从田里解放出来，进入城里的国企厂子里和工地里上班，显而易见的，人口既然聚集起来了，那肯定最急迫的需求就是要安家落户了。

最早中国是没有商品房的，采取的是‘福利分房’制度，但是这个制度的弊端是显而易见的。

你们知道在改-革-开放前中国几乎是没有民企的，只有国企，而福利分房这个制度面对的对象也一般是公-务-员和所谓的体-制-内的人，因此这会导致两个很严重的后果：

第一，只能满足部分体制内特-权阶级的需求，而无法满足广大群众的需求，会造成社会财富分配的极大的不-公-正，第二，即使是同一体制内部，也会导致权利的滥-用和腐-败，因为哪怕给你分配房子了，分配房子的地段，面积等等是和你在单位的职称，工龄，学历，和领导的关系等等明的暗的规则直接联系的，因此这就造成了极大的徇-私-舞-弊的空间，当时在社会上造成了非常恶劣的影响。

其实上面的说来说去，却还不是最关键的问题，最关键的问题其实是——政府缺钱。

你们想想，当时中国正处于大干快上大搞基建的时代，基建是要投入巨额资金的，但是由于当时以国企为主导的体-制，老百姓普遍存在吃大锅饭的想法，国企因为都是垄断性质的竞争、创新都不活跃，还要负担房屋在内的大量福利，因此很快就导致大面积的入不敷出、亏损累累。

于是为了解决这个问题，1980年左右总设计师提出了住房改-革，提出商品房可以上市交易，并且原先的福利分房制度开始逐步退出，直到1998年，国-务-院彻底取消了福利分房制度，全体国民的住房都可以上市交易，也就是从那个时候——2000年左右开始，轰轰烈烈的土地财政时代正式拉开了帷幕，而房价也开始疯狂暴涨了起来。

然后我再说下价格的问题，就是房价这个东西在过去十年暴涨的基本逻辑是什么。

其中最主要的逻辑就是城市化进程，之前也说过，城市化的真正内涵不光是盖起大楼大房子，其中最关键的是人的城市化，整个国家的人口要逐渐的聚集起来，农村的人到县城，县城的人到省城，省城里的人则去往北上广深这样的超级大都市，人口的迁徙和买房落户才是城市化的精髓，只有人口聚集起来了，工业和科技，以及第三产业才能达到快速发展，国民的文明程度才能进一步提高，因此大量人口进入一些比较优质的城市买房，是最开始推动房价上涨的最大原因。

2000年的时候，中国的城市化率在30几个点，到2015年左右是50几个点，而目前国际上的发达国家的普遍标准在70-80几个点之间，短短15年间翻了将近一倍，也就是说那么多人都买房了，那你可以想象一下这中间老百姓对于房屋的需求是多么的强烈，因此可以说在过去这么多年里，房地产这个行业里从来不缺接盘侠。

另外，所谓‘价格’这个东西，其实本质来讲是一种筹码的传递，它并不代表这个东西的真正价值，仅仅代表的是这个东西的成交价，价格是很容易可以□□纵控制的，下面我就简单的给你讲讲价格的本质涵义。

就拿商品房价格为例子好了，首先你要知道，府卖地的价格房企开发的价格，其中政府的土地出让金占了大头，至于土地出让金的本质我前面也介绍过了，就是指政府在卖你这套房子的时候，那个价格实际上并不光指你房产证上那几个平方的价格，而是把周围修的高架马路啊，地铁啊，公共绿化啊等等等等一切公用设施的费用都给你均摊进去了，也就是说你不光买的是一套商品房，其实周围这附近的环境和配套设施你都已经买单了，所以一套商品房的价格要远远高于造房子用的那些钢筋水泥等等的成本价。

同理，一些小产权的房子——比如经济适用房，房改房——这些房子是由于特殊的政-策造成的一些福利房，它的价格远远低于商品房，其实就是因为政府没有收你土地出让金，所以你看似用很便宜的价格买到手用了，但是相对的这个便宜政府也不是让你白占的，你付出的代价就是——这个便宜的小产权房是无法上市交易的，也就是不让你卖，理由很简单——

一个城市的房地产价格之所以会不断上涨，必然是因为城市通过建设和引导产业等等努力之后，吸引了大量外来人员前来就业买房落户，不断有人愿意买，房价才会不断创新高，那吸引人口和城市建设的这些成本都要算在土地出让金里面的。

而你一个小产权房，你根本没付出土地出让金的成本，那之后的房价涨价成果你也无权享受，所以不让卖的道理就在这里，可以让你白住，但是决不让你套现，否则就是对买了商品房的人的不公平，懂？

然后我再来给你讲一讲房价是如何一轮一轮的涌动上去的。

不知道你有没有关心过房价的事情过，如果你长年累月的去关心这个事，你会发现一件事情，就是房价这个东西涨起来它很奇怪，它不是每天涨一点涨一点这么涨的，而是在很长的一段时间里保持着上下差不多的浮动，而在你无知无觉的某一天，突然全国各地，尤其以北上广深为首，都开始疯狂暴涨起来，在你整个人还迷迷糊糊浑浑噩噩的时候，房价突然就已经跳涨了30个点，50个点，甚至已经翻倍了，这时候的电视上网络媒体上，到处都是人们挤爆房管所，或者连夜排队买房的新闻，这个时候或许你就会开始恐慌起来，心想万一房价一直这么涨下去怎么办，这样原本可能咬咬牙就买的房子，涨了以后就可能一辈子都买不起了。

显然这种新闻对所谓的刚需——也就是单身准备结婚的小年轻是最刺激的，因此就会有很多人头脑一热，就会在一波行情的最高点冲进楼市去接盘了。

那这种所谓的行情是怎么炒起来的呢？我继续给你讲讲。